オフィスビル、店舗、商業総合体などの商業不動産の賃貸期間は通常長く、5年から15年の間に異なる。住宅賃貸に比べて、商業不動産賃貸の賃貸料は高く、テナントは入居前に大きな装飾コストを投入する必要があることが多い。商業不動産賃貸契約は比較的に長い時間内に賃貸人と賃借人の行為準則であり、契約条項は双方の商業利益と密接に関連している。これまでの『中華人民共和国契約法』においても、現在の『中華人民共和国国民法典』（以下『民法典』と略称する）においても、賃貸契約の重要事項について概括的に約束した。一部の地方政府部門は模範的な賃貸契約テンプレートを提供しているが、賃貸契約の具体的な条項は一般的に契約双方の意思自治にかかっている。

 

実際には、商業用不動産賃貸契約は通常、所有者が提供し、所有者の権利を保護するのに有利である。特に良質な商業不動産は市場の希少性のため、所有者は契約交渉の力を持つ可能性が高い。もちろん、所有者も評判がよく、規模の大きいテナントに賃貸したいと考えており、市場の状況によっては、所有者もいくつかの条項に譲歩する可能性があります。そのため、賃借人にとっては、全面的に審査し、できるだけ権利を獲得しなければならない。賃借人は賃貸物件の移管後の管理と維持に責任を負う必要があるため、賃貸契約下の義務はより煩雑で細やかである可能性がある。

 

商業用不動産賃貸契約の複雑さを考慮して、契約交渉に弁護士に参加を依頼することは、かなりの必要性がある。高朋弁護士は何度も顧客の交渉と複雑な商業不動産賃貸契約の締結に協力したことがあり、本文は法律規定と弁護士の実践経験を結合して、要約式の、賃借人の角度から商業不動産賃貸契約の重要な条項の審査要点と提案を述べることを目的としている。

 

商業用不動産賃貸契約の審査実践と結びつけて、以下の重要な条項に注意する必要があるかもしれない。

 

1.賃貸用途の範囲

 

賃貸用途は「民法典」第740条に規定された賃貸契約が通常備えている条項の一つである。賃借人の賃貸物件の使用は賃貸用途の約定に制限されている。賃借人が賃貸用途を超過/違反した場合、実質的な違約を構成する可能性があり、それによって賠償、さらには賃借人が賃貸契約を解除するリスクに直面する可能性がある。不動産賃貸用途の約定は、まずその権利証明に記載されている用途に合致しなければならないが、そのような用途は比較的広い可能性がある。賃借人に特別な需要がある場合は、契約締結時に用途を細分化し、後で論争が起こらないようにすることを提案する。後続の用途が調整または拡張する可能性がある場合は、必要な調整と拡張の余地を残すことに注意しなければならず、プロトコルの中で用途の範囲を制限するのはあまりにも狭いことには注意しなければならない。

 

2.リース料免除期間の付与と取消

 

内装工事期間中に賃借人は賃貸物件を使用できないため、賃借人は通常賃借人に一定の賃貸料免除期間を提供するが、賃借人は賃貸料免除優遇を取り消すことを約束する可能性がある。同時に賃借人の違約コストを増加させる。そのため、賃借人はまず自分の装飾需要と結びつけて、一定の賃貸料免除期間を勝ち取り、賃貸料コストを下げることができることを提案した。次に、賃借人が事前に賃借契約を解除する可能性に基づいて、賃借期間を取り消すリスクを評価し、取り消すことを約束しない、または取り消すことをできるだけ制限する。

 

3.敷金／保証金の納付

 

商業用不動産賃貸契約では、通常、賃貸期間中に賃借人が未納した不動産、水道、電気などの費用、または損失などを相殺するための一定の敷金/保証金、例えば6ヶ月間の賃貸料が約定され、通常、賃借人は敷金/保証金から直接関連費用を控除する権利を享受することが約定される。賃借人は敷金/保証金の金額、控除範囲と期限を制限することで、知る権利を増やすなどの面で、賃借人が敷金/保証金を勝手に控除するリスクを下げることができる。

 

4.内装に対する制限

 

商業用不動産賃貸契約は一般的に、賃借人の内装行為に必要な制約を行う。これには、賃借人の内装案を要求するには賃借人の同意を得て、必要な政府審査手続きを取得する必要があるが、これらに限定されない。賃貸人は不動産を移管した後、内装行為に直接参加したり管理したりしないため、内装条項は通常、賃貸人の内装行為に一定の制限をかけ、不動産を破壊しないようにする。賃借人は、既存のコストを不必要に増加させたり、内装業者との契約紛争を引き起こしたりしないように、内装条目の下で賃借人の権利を過度に広めるべきではないことに注意する必要がある。政府の承認に関わる場合、賃借人は賃借人に協力を求めることができる。内装工事業者の行為による損害に対して、賃借人は自ら賠償責任を負うことを約束することができる。

 

5.修理責任の区分

 

「民法典」第7112条によると、賃貸人は一般的に賃貸物件に修理義務を負っているが、法律では双方が修理について別途約束することも許されている。賃貸人は、引き渡した物件が基本的な法律・法規の規定に合致していることを保証するだけでなく、賃貸期間の修理はテナント自身が負担することを要求する可能性があります。賃借人はできるだけ賃借人が修理責任を負うように努力することを提案し、この目的が実現できない場合、その実際の需要と結びつけて、双方の修理責任を細かく約束し、区分して、今後論争しないようにすることができる。

 

6.原状回復の定義と費用

 

商業用不動産の賃貸期間が長く、テナントごとに内装に異なる要求がある可能性があることから、商業用不動産賃貸契約では、リース期間が終了したときにテナントが引き渡し前の状態に戻す必要があることが一般的に求められています。まず、賃借人は契約が原状に明確な定義があることに注意しなければならず、双方の引継ぎ時に紛争が発生しないようにしなければならない。次に、賃貸人が原状回復のために代わっているが、賃貸人が関連費用を負担している場合には、高すぎる費用のリスクに直面しないように、原状回復の費用を事前に明確にすることができる。

 

7.優先賃借権の享有

 

『民法典』第七百三十四条は賃借人の優先賃借権を規定しているが、関連規定は比較的に要約されている。実際には、契約双方は、設置期限、前提条件などを含むがこれらに限定されない、優先賃借権についてさらに約束する可能性がある。賃借人は、再契約が実現できなかった場合に速やかに移転するために、合理的な期間を確保することに注意する必要があります。優先賃借権を享受する前提条件をできるだけ減らすことができ、例えば、商業不動産賃貸契約に実質的に違反していない場合、自動的に優先賃借権を享受することができるように規定することができる。

8.違約責任のバランス

 

賃借人が商業用不動産賃貸契約を提供する場合、契約は賃借人の違約責任に対して比較的細かく規定されることが多いが、賃借人の違約責任に対して約束されるのは比較的簡単で、違約状況に対して制限される可能性がある。賃借人は約束の遅延に注意して違約金の金額を支払うことを提案して、高すぎる違約金を避ける。賃借人の角度から、賃借人の主な違約状況は事前に賃借契約を終了する可能性があり、賃借人は違約金、損失賠償などの手配を増やすことで、賃借人が簡単に早期に賃借契約を終了することを避けることを提案する。

 

以上のことから、賃借人は商業不動産賃貸契約交渉において、条件があれば、自発的に自分たちに有利なテンプレートの使用を提案することができ、このような目的が達成されていない場合は、できるだけ双方の権利義務に対して相対的にバランスのとれた契約テンプレートの使用を努力しなければならない。また、契約条項を十分に、注意深く審査し、条件が許す場合、積極的に権利を勝ち取り、関連内容を細分化し、それによって後続の契約履行過程における紛争リスクを減少し、回避しなければならない。

 

声明：本文は法律意見を構成せず、法律問題の問い合わせがあれば著者に問い合わせてください。