2022年4月10日、上海市高級人民法院は『新型コロナウイルス感染症事件の法律適用問題に関する一連の質疑応答（2022年版）』を改訂、完成し、その中の問題2は「疫病及び疫病予防措置は一般的に法律で規定された不可抗力に属し、疫病又は疫病予防措置は契約の目的を実現できない/契約を履行できないようにし、当事者は関連規定に基づいて契約/免責又は部分免責の解除を主張することができる」ことを明確にした。

 

では、新型コロナウイルス下の不可抗力は免責金ですか。

 

現在、上海はすでに段階的に封を解除する状態に入っており、全面的な封を解除することが最終的に訪れると信じており、封控期間中の都市の停止は賃貸業界を混乱させ、生活リズムの回復に伴い、賃貸契約の違約は高周波紛争のタイプになる可能性が高く、賃貸側であれ、賃貸側であれ、いずれも転ばぬ先の杖になり、違約紛争に対応する準備を整えることができる。本文は2020年以来の司法裁判の実例を結合して、違約紛争に直面する可能性のある賃貸契約双方に法律の提案を提供して、微力な力を尽くす。

 

一、新型コロナウイルスの影響による賃貸契約紛争の司法裁判

 

1.賃貸双方に損失があり、賃貸側は損傷した賃借人に対して賃貸料減免を行うべきであるが、合理的で適度であるべきである。

 

参考例：（2021）上海02民終8754号上海甲商務諮問有限公司と上海乙文化芸術発展有限公司の住宅賃貸契約紛争

 

裁判所は、本件の争議の焦点は、甲社が乙社の3カ月間の賃貸料減免を受けるべきかどうかにあると判断した。疫病は不可抗力であり、住宅賃貸人は損失を受けた賃借人に対して一定の賃貸料減免を行うべきであるが、賃貸料減免は必ずしもすべての減免ではなく、疫病発生後、賃借人と賃貸人は同様に損失があり、賃貸料の減免は合理的な適応度であり、状況によって異なる。

 

2.疫病発生期間に正常な経営活動ができず、契約目的が実現できず、適用不可抗力が解除され、双方は責任を負う必要がない。

 

参考例：（2022）上海02民終881号康氏と上海甲発展有限公司の住宅賃貸契約紛争

 

裁判所は、契約履行期間中、新型コロナウイルスの発生に適しており、甲社の借家系争家がオフライン児童教育訓練機構の開設に使用されていることを考慮して、甲社は国の疫病対策の呼びかけに応えるため、疫病発生期間中に正常な経営活動ができず、契約の目的は実現できないと判断した。従って、係争中の賃貸契約は不可抗力を適用して解除され、契約当事者双方は違約責任を負わないことに不都合はない。

 

3.疫病を口実に契約解除を要求し、すべての経営リスクを賃貸先に転嫁し、公正ではない。

 

参考例：（2022）上海02民終238号上海甲広告有限公司と上海乙投資有限公司の賃貸契約紛争

 

裁判所は、突然の新型コロナウイルスの発生は確かに社会の各方面に不利な影響を与えていると判断し、2020年5月9日、上海市政府は重大な突発公共衛生事件の応急応答レベルを3級応答に調整し、甲社が契約解除を提案し、リース料の支払い期限を過ぎたのは2020年12月であり、本件紛争に関連する業態は屋外広告であり、乙会社が甲会社に無料でリース期間を1ヶ月延長した場合、甲会社は依然としてその下家が疫病の影響を受けたことと早期に契約を解除したことを理由に、違約責任の負担免除を要求し、すべての経営リスクを乙会社に転嫁し、法的根拠が不足し、公正ではなく、裁判所は支持しにくい。

 

4.契約履行に支障がない後、期限を過ぎて賃貸料を支払うことで契約が解除され、自ら違約責任を負う。

 

参考例：（2021）上海02民終12051号李氏と上海甲企業管理有限公司の住宅賃貸契約紛争

 

裁判所は、案件契約の履行は新型コロナウイルスの影響を受けているが、疫病は契約が履行できない根本的な原因ではないと判断した。2020年3月24日、上海市の重大な突発公共衛生事件の応答レベルは1級から2級に調整され、フィットネス業界は一定の影響を受けているが、操業再開の条件に合致するものは正常に営業することができる。裁判所が明らかにした事実によると、2020年3月の契約の履行に支障はないため、控訴人が家賃の支払いを期限超過したことで契約が解除された場合、違約責任を負わなければならない。一審裁判所はすでに契約履行状況を総合的に考慮して解約違約金を調整し、当院は認めた。

 

このことから、新型コロナウイルスにおける不可抗力は免責金メダルではなく、賃貸契約の種類、署名目的、疫病自体の発展状況によって、契約が疫病の影響を受ける程度も千差万別であるため、契約が履行不能または履行遅延リスクに陥った場合、状況に応じてそれぞれ対応措置を講じて違約責任リスクを低減しなければならず、具体的な適用時は一概には言えない。

 

二、新型コロナウイルスの状況下で、どのように賃貸契約履行の違約リスクを下げるのか。

 

参考司法裁判例及び「新型コロナウイルス感染症事件の法律適用に関する一連の質疑応答（2022年版）」新型コロナウイルスの感染状況は客観的に各商業主体の経営行為に一定の影響を与えており、賃貸者と賃貸者の双方が損失を受けていることを含むため、司法は賃貸者双方が相互に思いやり、リスクを共に負担する原則に基づいてコロナウイルスの影響を受けている期間の賃貸料、違約行為について友好的に協議し、処理することを提唱し、賃貸者が賃貸者に賃貸料の減免を要求することを支持しているが、同時に賃貸者の権益を維持している。

 

実務経験を結合して、賃貸契約双方が違約行為が発生した場合の対応措置について、賃貸契約双方が相互理解し、難関を乗り越えるのを支援するために、いくつかの実用的なポイントを共有する。

 

1.賃借者が疫病によって損失を受けた場合、賃貸者と協議して疫病の影響を受けた期間の賃貸料の減免、賃貸期間の延長、または賃貸料の支払い延期を行うことができるが、減免賃貸料はすべて免除されるわけではなく、期間は疫病の影響を受けた期間に限られる。

 

2.賃貸料減免の主張のほか、賃借者が後続の賃貸料基準の引き下げを要求し、賃貸料免除期間を延長するなど、賃貸者が同意しない場合、双方は引き続き原契約の内容に従って履行しなければならない。

 

3.期限通りに家賃を全額支払うなどの費用は契約項目の下で賃借者が履行すべき主要な義務であり、賃借者は疫病の影響を受けず、疫病を口実にわざと賃貸料を支払わない場合、違約のリスクがある。

 

4.もし賃借者が疫病の影響で適時に賃貸料を支払うことができなかった場合、例えば資金繰りが困難で、営業収入が明らかに減少した場合、賃貸者は一定の猶予期間を与え、直接賃借者が約束の期限通りに賃貸料を支払っていないという理由で賃貸契約の解除を要求し、賃借者が違約責任を負うべきで、支持されない。もし直接停電、施錠措置を取った場合、客観的には賃借側が係争家屋を占有及び正常に使用できないため、損失は賃借側が自ら負担する。

 

現在の上海はかつてない試練を経験しており、期間中にはより多様な賃貸紛争が派生する可能性があり、友好的な協議、相互諒解、相互譲渡、リスクの共有、利益のバランス、公平公正がこれらの紛争を解決するキーワードとなり、その中にいる私たちがすべて同じ船で協力し、難関を渡る理念を確立し、自分の状況と結びつけて違約状況に理性的に対応することを望んでいる。