上記の財産法の規定によれば、著者のチームは、国有の建設用地および建設中の建設プロジェクト(すなわち建設中の建物)を使用する権利に対する第三者債務に対する住宅ローン保証の提供は禁止されておらず、国有の建設用地および進行中の建設を使用する権利は、第三者債務の担保保証を提供できることを理解しています。

2、制限条項

(1)現在、一部の地域では、主に2001年に建設省に従って、登録を申請する際に建設中のプロジェクトの開発ローンの保証を提供することしか許可されていません。 昨年公布された「都市不動産抵当権管理弁法」では、進行中の住宅ローンの定義(第3条第5項)は、これらの措置で使用される「建設中の建設用抵当権」とは、建設中のプロジェクトの建設を継続するための資金を得るためにローンの返済の保証として貸付銀行に抵当権を立てる行為、および抵当権者が取得した土地を建設中のプロジェクトの投入資産とともに、占有を移転しない方法で合法的に使用する権利を指します。 この定義によれば、進行中の建設は、進行中の建設工事のためのローンのために銀行に提供される保証であり、すなわち、それは債務者と債権者事業体、および保証される元契約(ローン)を制限する。

著者のチームは、最高人民法院が2012年に<都市における不動産住宅ローンの管理のための措置に>を発行したと述べた。 「建設進行中の抵当権条項が優越法に抵触するかどうか」という問答には、「工事は保証法で抵当権を組むことができる財産の範疇に入る。 都市不動産管理措置第3条第5項 進行中建設抵当権の抵当権は、貸出銀行が抵当権者である場合の特例であるが、貸出銀行以外の事業体が建設中の事業の抵当権者になることを制限するものではない。 回答は、建設中の抵当権が銀行に限定されないことを明確にしているが、都市不動産抵当権管理措置第3条第5項は、貸付銀行を抵当権者としての特例としていることを明確にしている。

司法回答の精神を参照すると、著者のチームは、法律には、進行中の建設のための抵当権によって担保された債務者の主な請求および債務者の範囲に関する制限的な規定は含まれておらず、都市不動産抵当権の管理のための措置の定義は、それに応じて建設中の建設プロジェクトのためのローンの開発のための特別規定として理解されるべきであり、進行中の建設のための第三者債務の担保保証を提供する際の制限的な規定として使用することはできません、そうでなければ、上位法「財産法」および「保証法」に抵触します。

(2)現在、一部の地域では、主に個々の地域の地方条例に基づいて、登録時に国有の建設用地を使用して土地の開発および建設のためのローンの保証を提供する権利のみを許可していますが、これは実際には一般的ではありません。 例えば、上海市の2000年不動産抵当権措置の第16条は、「土地の使用権を移転して抵当権が創設された場合、担保される主な債権は、譲渡された土地の開発と建設のためのローンに限定され、土地の使用権の譲渡と移転に関する国と市の規定、および土地の使用権の譲渡に関する契約の規定に違反してはならない」と規定しています。 「現在、上海の国有建設用地を使用する権利のための抵当権の登録は、上記の規制の要件を厳密に実施しており、第三者債務に対する住宅ローン保証の提供を許可していません。

進行中のプロジェクトの抵当権に関する最高裁判所の司法答弁の精神を参照して、著者のチームは、個々の地域の国有建設用地を使用する権利のための第三者債務に対する住宅ローン保証の提供に関する制限的な規定が、より高い法律「財産法」および「保証法」と矛盾することを理解しています。

要約すると、著者のチームは、国有の建設用地と建設中のプロジェクトを使用する権利は、法律に従って第三者の債務の担保を提供できると考えています。

02 住宅ローン登録の回避策について

国有の建設用地の使用権または建設中のプロジェクトの主要な請求権の抵当権保証に関する一部の地域の制限規定、および抵当権登録当局の特定の登録要件に基づいて、実際には、抵当権登録を処理するために、信託会社は通常、取引の当事者の真の意図を述べた主請求契約および住宅ローン契約に署名することに基づいて、登録当局が要求する主請求契約および住宅ローン契約に署名するなど、登録当局の要件を満たすための代替方法を採用します。

現在、そのような回避策に関する明確な法的規定や司法解釈はありません。 次のケースと規制は、いくつかの参照と参照を提供できます。

1安新信託と昆山春高(胡高民呉(シャン)中子11号)の間の事件では、昆山春高は資産所得権を使用して財産権信託を設立し、優先受益権を譲渡して資金調達を行い、抵当権登録を処理するために、両当事者は住宅ローン登録の主契約として信託ローン契約を締結しました。 第一審裁判所は、裁判所が1回の支払いで2つの契約に署名した理由は、不動産取引所センターが信託契約を登録の主契約として受け入れなかったという昆山春高の声明を裁判所が受け入れたため、ローン契約を主契約として使用し、住宅ローンを登録するための住宅ローン契約に署名し、安新信託はこれを否定しなかったと判断しました。 信託契約の構造が複雑で権利義務が不明確であるため、抵当権登記に利用することは困難であるため、抵当権登記の目的を達成するためには、両当事者が信託貸付契約を締結する必要があることは理解できます。 両当事者は期待し、合意に達しました。 昆山春高は裁判所に信託ローン契約を完全に否定し、さらに抵当権の存在を否定するよう要請したが、これは当時の当事者の合意と矛盾し、受け入れられなかった。 信託ローン契約は、当事者が抵当権の登録を実現するための形式にすぎず、両当事者はこれについて合意に達し、担保は対応する住宅ローン登録手続きを経ているため、裁判所は、抵当権の実現は不適切ではなく、支持されるべきであるという安新信託の主張。 第二審裁判所はまた、本件で当事者が1回の支払いのために署名した2つの契約の本質は、信託財産に対する安新信託の支配を保護するための貸付契約の形式であり、実際には安信信託はいわゆるローン自体に対する権利を有していないと判示した。 第一審裁判所は、宅地建物取引センターによる抵当権登記の制限や、当事者が信託借受契約に署名して抵当権を登録するという合意に鑑み、信託借入契約は表面的な形態に過ぎず、その本質は信託契約で合意された抵当権登記を実現することであると判断し、本裁判所はこれを支持した。

2、民事および商事裁定に関する全国裁判所作業会議の議事録(FA[2019]第254号)(以下「9人の議事録」という)、第58号 それは、宣伝の手段として登録の対象となる不動産の担保権の担保の範囲は、一般的に登録の範囲の対象となると規定しています。 しかし、中国における不動産担保権の現在の登録は、異なる地域のシステム設定と登録規則に一貫性がなく、人民法院は事件を審理する際にシステム設計の違いに十分な注意を払い、現実的な判断を下す必要があります:まず、ほとんどの省、自治区、市町村の登録システムは、「保証範囲」列を設定せず、「担保元本請求額(請求の最大額)」という表現のみを設定し、固定数しか記入できません。 しかし、当事者は、担保権の担保の範囲には、主たる請求権と、利息や清算された損害賠償などの付随的な請求が含まれることを契約に規定することが多く、その結果、契約で合意された保証の範囲と登録の間に矛盾が生じます。 明らかに、この矛盾は、登録システムの設定と登録の規則の結果としての地域の蔓延によるものです。 人民法院が契約上の合意によって担保権の担保の範囲を決定することは現実的かつ適切な選択です。 第二に、一部の省、自治区、市町村の不動産登記制度の設定と登録規則は比較的標準化されており、担保権の登録範囲は、この地域の標準または一般的な現象である契約上の合意と一致しており、人民法院は、事件を審理する際に、登録された担保の範囲を基礎とするものとします。

上記の中華人民共和国議事録の裁定規則は、契約で合意された保証の範囲と登録の間の不一致が登録システムと登録規則の設定によって引き起こされた場合、契約上の合意が担保権の担保の範囲を決定することを要求しています。

安新信託と昆山春高事件の第一審裁判所と第二審裁判所による抵当権の決定、および9人の議事録の保証範囲の決定に関する規則を参照して、著者のチームは、当事者が登録当局の要件のために実際の主契約に抵当権を登録することができないと考えているため、理解できる別の方法を採用しています。 当事者が実際の主契約と住宅ローン保証の主な請求について明確な理解と合意を持っている状況下で、当事者は住宅ローン保証について合意に達し、抵当権は登録後に有効となるものとします。

3 アクションの推奨事項

1運用上、当事者の真の意図は、紛争が発生した場合の証拠の提示を容易にするために、契約の形で明確に合意されています。 特に、登録機関が担保に第三者の債務の担保提供を許可しない場合、登録機関が要求する主契約は、信託会社と抵当権者との間で締結されたローン契約であり、信託会社は実際に抵当権を行使しない場合、抵当権者は、抵当権によって担保された主債権が存在しないと主張し、さらに抵当権の存在を否定するよう要求する可能性があり、信託会社は、債務者および抵当権者との合意を通じて、ローンおよび抵当権に関する当事者の真意を明確にする必要があります。

2現在、抵当権登録の代替運用に関する明確な法的規定や司法解釈がなく、その効果に一定の不確実性があるという事実に鑑み、信託会社は、住宅ローン登録の代替運用方法を信託文書で投資家に明確に開示し、対応するリスクを思い出させることをお勧めします。