近日，高朋律师事务所高级合伙人郭金辉律师团队代理客户（北京市某国有单位）的房屋租赁合同纠纷案件收到法院一审判决书。该案件从最初客户（出租方）面临需要补偿承租方改扩建、装修款六千多万的被动局面，到最后实现逆转，赢得胜诉，合计为客户挽回了近亿元的损失，极其不易。

客户作为出租方与承租方某餐饮公司于2005年签订了租赁期限10年的房屋租赁合同，因涉及承租人需要对出租的三栋房屋进行改扩建、装修，故双方租赁合同约定的租金远低于市场价，并约定合同到期后出租方需要给承租方的改扩建、装修装饰部分按60%补偿，可移动设备按40%补偿。租赁合同2015年到期后，因出租方的原负责人滥用职权，违反相关规定，与承租方签下了对出租方非常不利的补充协议（租金价格不变、补偿条款不变，在新的租赁合同签订前，原租赁合同条款继续有效），导致出租方不仅一直以远低于市场价的租金出租上述三栋商业楼给承租方，还面临着合同终止后需要给承租方扩建、装修等非常高的补偿，使得客户处于非常不利的地位。

客户的上级单位在巡视工作中发现上述情况后，责令客户尽快收回出租的房屋，减少国有资产的损失。客户于是和承租人协商解除租赁合同，收回房屋，但承租人拒绝解除合同。由于无法通过协商解决，客户只好委托律师解决此事。

高朋律师接受客户委托后，研究案件事实和法律，为了帮助客户实现尽快解除合同、收回房屋的目的，基于当时的证据，律师建议客户先以双方签订的补充协议为不定期合同为由，书面通知承租方解除补充协议，腾退房屋，但承租方回函拒绝解除租赁合同。客户在律师的建议下，向法院提起诉讼，要求法院确认补充协议已解除，判令承租方腾退房屋，并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的按市场价格评估的房屋占有使用费，承租方随之提起反诉，要求判决继续履行补充协议，并要求出租方按租赁合同和补充协议约定支付扩建、装修装饰、可移动设备补偿款六千多万。

按照合同解除的上述思路打这个官司，帮助客户解除补充协议，收回出租房屋目的是可以实现的，但无法解决客户在起诉之前长期低价出租导致的巨额租金的损失问题（合同约定的租金和评估的市场租金价格相差五倍左右，租金差额约五千万元），以及承租方依据租赁合同和补充协议的约定，向出租方主张六千多万的扩建、装修等补偿问题。为解决上述难题，尽量为客户挽回损失，郭金辉律师团队对法律、类似案例进行反复研究，提出新的诉讼思路，和客户进行研究、沟通后，客户予以认可，经和客户共同努力，通过启动刑事法律程序，在民事案件审理终结前，取得了能支持补充协议无效的证据，据此，我们依据民法典关于行为人与相对人恶意串通，损害他人利益的民事行为无效之规定，向法院申请变更诉讼请求，主张双方在2015年签订的补充协议无效，要求承租方腾退房屋，并按照同地段的市场价的房租价格支付自2015年至腾退之日的房屋占有使用费。另针对承租方要求出租方补偿其扩建、装修装饰、可移动设备等6000千多万的反诉请求，我方以合同无效为由，釜底抽薪将租赁合同对客户严重不利的补偿约定条款予以否定，并提出合同无效主要过错在承租方，扩建和装修装饰损失应由承租方自行承担大部分损失的意见。

上述诉讼请求变更后，我方提交了支持我方新主张相应的充分证据和法律依据，经过激烈的法庭辩论，一审法院采纳了我方的代理意见，最终支持我方变更后的诉讼请求和针对承租方的反诉请求的抗辩意见，判决双方于2015年签订的补充协议无效，判令承租方腾退三栋涉案房屋给我方，支持我方要求承租方自2015年起参照市场评估价支付房租，并判决承租方对合同无效承担主要责任，由此判决我方只对装修装饰等损失承担30%的补偿责任。

上述胜诉判决，不仅帮助客户成功收回三处国有资产房屋，还争取到参照评估价格追回了以往多年的房租差额，并且将补充协议中对装修等补偿的不平等的条款予以废除。该房屋租赁合同纠纷案件，从最初的预计要赔偿六千万装修、扩建款项给承租方，到最后判决承租方要给付我方客户七千多万的租金，并判决客户减少给承租方的改扩建、装修装饰等补偿款三千多万，合计为客户挽回了近亿元的损失，客户对判决结果非常满意。

本案由于双方签订的租赁合同和补充协议对客户不利，要想取得上述胜诉非常困难，从最初的诉讼方案设计到后来的诉讼思路调整，郭金辉律师团队通过过硬的专业能力和敬业精神，多角度的利用包括刑事诉讼等方式助力客户获得胜诉，最大程度地维护了客户的合法权益，也赢得了客户对高朋律师团队专业技能的高度认可。