政策背景房改房是我国城镇住房制度改革的产物，是城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，是指城镇居民根据国家有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

实际生活中，城镇居民购买的房改房主要有两种情况：一是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋；二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。针对尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋的处理，《江苏省高级人民法院婚姻家庭案件审理指南》第5条第二项明确，人民法院在审理离婚诉讼时，不能对房屋所有权的归属和分割作出判决，只有在夫妻双方取得该房屋的完全所有权后，才可向人民法院就房屋所有权的归属和分割提起诉讼。若双方当事人无法就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商达成一致，人民法院只能就房屋的居住、使用作出判决。

故，本文仅针对家庭财产中，涉及当事人按房改政策购买并已经取得所有权的房改房是否属于夫妻共同财产及其分割问题进行阐述。

案情简介

张某与刘某系夫妻，二人婚后育有一子张小某。自1975年起，张某一家三口居住在位于鼓楼区北京西路一处公有住房内。

1982年，刘某病逝。

1990年，张某与王某登记结婚，二人婚后未生育子女。

1998年，张某所在单位向张某出售其承租的鼓楼区北京西路房产并进行房改，房改时折算了张某的36年工龄，该房登记在张某一人名下。

2020年，张某病逝，生前未留有遗嘱。在分割张某遗产时，张小某主张其与父亲张某、母亲刘某实际承租案涉房屋多年，案涉房改房系其父亲张某单位的政策性住房，属于张某的婚前个人财产，而王某则主张该房产是张某和王某婚后购买的，属于二人的夫妻共同财产。

案例解析

一、关于房改房是否属于夫妻共同财产的认定

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”及第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产”之规定，判断案涉房改房是否属于张某与王某的夫妻共同财产。

1、对于个人婚前购买的房改房

根据《婚姻法》第十八条的规定，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不得作为夫妻共同财产分割。

2、对于婚姻关系存续期间购买的房改房：

（1）通常情况下认定为夫妻共同财产

《婚姻法解释二》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第33条明确：“婚姻关系存续期间夫妻一方以个人财产出全资购置以个人名义参加房改的不动产，所有权登记在出资方名下，离婚时出资方主张为个人财产的，不予支持，除非当事人另有约定或者出资方能够举证证明该不动产的取得与夫妻另一方没有关系且夫妻另一方不会因此而利益受损。离婚时在具体分割不动产时，可以对出资方予以多分”。

实务中，法院一般会调取房改档案信息，查明房改情况。若房改档案中记载了本案王某的信息，且购房款系张某与王某的夫妻共同财产所支付的，则本案房改房将被认定为张某与王某的夫妻共同财产。笔者通过检索中国裁判文书网，大部分法院在类似案情下均判决房屋系夫妻共同财产。

（2）基于工龄折抵情况认定为一方婚前个人财产

江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第34条明确：“房改房是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合考虑后在价值计算上给予职工政策性优惠福利的房屋。此种政策性优惠福利具有人身和财产双重属性，属于财产权益。生存配偶享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购房改房，是对原有承租权的承袭和转化，一般应当认定为夫妻共同财产”。

（2022）辽03民终4333号案件中，判决书说理部分写道：“案涉房屋于2010年经某公司住房制度改革办公室审批，在折算陈某及其已故配偶李某工龄合计51年的基础上，以对特定对象补偿的形式出售给陈某。虽然陈某系在其与赵某结婚登记后购买的案涉房屋，但该房屋是特定历史时期的政策福利分房，不同于普通的商品房，该房屋的优惠价款中不仅包含陈某与赵某再婚前的工龄，亦包含陈某已故配偶李某的工龄，故以陈某、李某的工龄折抵的房款具有财产价值且均属于陈某的婚前财产。如果将案涉房屋认定为赵某与陈某的夫妻共同财产，不仅会侵害李某所享有的财产价值权益，亦会导致赵某与陈某之间权利义务失衡，故对赵某主张案涉房屋应为夫妻共同财产的请求，本院不予支持。”

二、实务中如何分割

在法院认定夫妻关系存续期间购买的房改房系夫妻共同财产，归双方共同共有的前提下，实务中因个案案情不同，往往判决结果也不尽相同。

1、二人均分份额

（2020）京0107民初763号案件中，判决书说理部分写道：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。

2、区分二人对案涉房屋的贡献度判定份额

笔者代理的案件，法院在无法查清房改档案信息的情况下，基于房改房系夫妻关系存续期间购买这一事实，认定房改房系夫妻共同财产，但根据案涉房屋折算工龄情况、第二段婚姻缔结时间长短等因素，判断二人对案涉房屋的贡献度大小，并对贡献度大的一方予以多分。

3、夫妻一方死亡后，依据另一方出资情况判定份额

（2021）京0102民初26312号民事判决书写道：“经法院审理，查明案涉房屋购房合同签订于陈某和刘某的婚姻关系存续期间，购房成本为223529元及陈某的28年工龄、刘某的25年工龄，登记在陈某名下。刘某于2001年9月7日死亡。法院调取的陈某银行账户交易流水显示，该账户2001年9月7日的余额为2606.26元，此后该账户持续发生交易，于2004年3月19日支付49891元购房款。从银行账户交易流水看，该49891元资金来源于刘某去世之后，陈某使用该49891元获得的相应房屋份额应当认定为陈某的个人财产”。

综上所述，房改房相较普通商品房而言，情况更加复杂，在个案中应当充分了解事实情况，以维护当事人的合法权益。