2022年4月10日，上海市高级人民法院修订完成《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版》，其中问题2明确“疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力，疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现/合同不能履行，当事人可以根据相关规定主张解除合同/免责或者部分免责”。

那么新冠疫情下的不可抗力是免责金牌吗？

目前，上海已经进入逐步解封状态，相信全面解封终会来临，封控期间的城市停摆致使租赁行业雪上加霜，随着生活节奏的恢复，租赁合同违约很可能成为高频纠纷类型，无论是出租方，还是承租方，都可未雨绸缪，做好应对违约纠纷的准备。本文拟结合2020年以来司法裁判案例，为可能面临违约纠纷的租赁合同双方提供法律建议，以尽绵薄之力。

一、新冠疫情影响下租赁合同纠纷的司法裁判

1.租赁双方均有损失，出租方应对受损承租人进行租金减免，但应合理适度。

参考案例：(2021)沪02民终8754号上海甲商务咨询有限公司与上海乙文化艺术发展有限公司房屋租赁合同纠纷

法院认为：本案的争议焦点在于甲公司是否应该获得乙公司3个月的租金减免。疫情属于不可抗力，房屋出租人对于受到损失的承租人应该进行一定的租金减免，但是租金减免并不意味着一定是全部减免，疫情发生后，承租人和出租人同样有损失，对租金的减免应该合理适度，根据不同的情形不同对待。

2.疫情期间无法正常经营活动，合同目的不能实现，适用不可抗力解除，双方无需担责。

参考案例：(2022)沪02民终881号康某与上海甲发展有限公司房屋租赁合同纠纷

法院认为：合同履行期间，适逢新冠疫情，鉴于甲公司承租系争房屋用于开办线下少儿教育培训机构，故甲公司为了响应国家抗击疫情之号召，在疫情期间无法进行正常经营活动，合同目的不能实现。故涉案租赁合同适用不可抗力而解除，合同当事人双方均不承担违约责任并无不妥。

3.以疫情为借口要求解除合同，将全部经营风险转嫁出租方，有失公允。

参考案例：(2022)沪02民终238号上海甲广告有限公司与上海乙投资有限公司租赁合同纠纷

法院认为：突如其来的新冠疫情确实对社会各方面均产生了不利影响，鉴于2020年5月9日，上海市政府已将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级响应，甲公司提出解除合同并逾期支付租金的时间发生于2020年12月，且本案纠纷涉及的业态为户外广告，在乙公司给予了甲公司免费延长租期一个月的情况下，甲公司仍以其下家受疫情影响与其提前解除合同为由，要求免除违约责任的承担，将全部经营风险转嫁乙公司，既缺乏法律依据，又有失公允，法院难以支持。

4.合同履行不存在障碍后逾期支付租金导致合同解除，自行承担违约责任。

参考案例：(2021)沪02民终12051号李某与上海甲企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷

法院认为：案涉合同的履行虽然受新冠疫情的影响，但疫情并非合同不能履行的根本原因。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级，健身行业虽然受到一定影响，但是符合复工复产条件的可以正常营业。依照法院查明的事实，在2020年3月合同的履行已经不存在障碍，因此，系因上诉人逾期支付租金导致合同解除，应承担违约责任。一审法院已经综合考虑合同履行情况对解约违约金进行了调整，本院予以认同。

由此可见，新冠疫情下的不可抗力并非免责金牌，因租赁合同种类、签署目的、疫情本身发展情况的不同，合同受疫情的影响程度也会千差万别，因此，当合同陷入履行不能或者履行迟延风险时，应当根据不同情况分别做好应对措施以降低违约责任风险，具体适用时不可一概而论。

二、新冠疫情下，如何降低租赁合同履行的违约风险？

参考司法裁判案例以及《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版》，可以看出，新冠疫情客观上确对各商业主体的经营行为造成一定影响，包括出租方和承租方双方均蒙受损失，所以司法倡导租赁双方本着互相体谅、共担风险的原则就受疫情影响期间的租金、违约行为进行友好协商及处理，支持承租方要求出租方减免租金，但同时维护出租方权益。

结合实务经验，就租赁合同双方出现违约行为时的应对措施，分享一些实操要点，以期帮助租赁合同双方互相理解、共渡难关。

1.承租方确因疫情遭受损失时，可与出租方协商减免受疫情影响期间的租金、延长租期或者延期支付租金，但减免租金并非全部免除，期间更限于受疫情影响时段。

2.除了减免租金的主张外，如承租方要求降低后续租金标准、延长免租期等，在出租方不同意的情况下，双方仍应继续按照原合同内容履行。

3.按期足额支付租金等费用系合同项下承租方应履行之主要义务，承租方如非受疫情影响、以疫情为借口故意不支付租金，存在违约风险。

4.如承租方确因疫情影响未能及时支付租金，如资金周转困难、营业收入明显减少，出租方应给与一定宽限期，直接以承租方没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租方承担违约责任的，不受支持；如直接采取断电、锁门措施，因客观上导致承租方无法占有及正常使用系争房屋，因此造成的损失由出租方自行承担。

当下的上海正在经历一场前所未有的考验，期间可能衍生出更多样的租赁纠纷，友好协商、互谅互让、共担风险、利益平衡、公平公正将成为解决这些纠纷的关键词，希望身处其中的我们都能够树立同舟共济、共渡难关的理念，结合自身情况理性对待违约情形。