一、导读

2020年1月以来，“新冠肺炎”以武汉为重灾区并迅速在全国范围内突然爆发。据此，国务院和各省市相继采取针对性采取了诸如适当延长春节假期、推迟企业复工时间、小区封闭式管理等一系列疫情防控措施，中央及各地所在此次疫情防控中所采取的防控措施给社会诸多行业造成了重大影响。据此，本文这里将重点讨论在经营性房屋尤其中小微企业作为承租人在“新冠肺炎疫情”防控之前即已签订房屋租赁合同且租赁剩余期间较长，而当前因“新冠肺炎”疫情防控需要暂时不能正常使用房屋进行经营之情况下，“新冠肺炎”能否构成不可抗力导致房屋租赁合同必然解除？

二、何谓“不可抗力”？

《中华人民共和国民法通则》第153条之规定，不可抗力是指不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。

据此，不可抗力条款是规定在合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。

三、“新冠肺炎”是否构成不可抗力？

针对目前我国关于的“新冠肺炎”防控的情况而言，“新冠肺炎疫情”尚未能确定其传染源并且临床尚无有效治疗药物和治疗方法。“新冠肺炎”本身应系不能预见、不能避免且目前现有的医疗技术条件下不能克服的客观情况，其性质可以被认定为上述《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》项下规定之不可抗力事件。

与此同时，2020年2月10日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

四、“新冠肺炎”构成不可抗力是否必然导致租赁合同解除？

经检索有关法律规定，不可抗力事由所引发的法律后果有以下两种：

（1）部分或全部免责之法律后果。

《中华人民共和国民法总则》第180条第1款之规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第117条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（2）合同解除之法律后果

《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”

根据上述法律规定，本律师认为：当前“新冠肺炎”防控措施虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力但也并非必然导致租赁合同免责解除。只有当不可抗力事件与租赁合同无法履行后果之间存在因果关系，导致合同履行不能时，不可抗力事件方可成为免责事由。“新冠肺炎”防控措施作为不可抗力是否构成合同解除免责事由与租赁合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。“新冠肺炎”防控措施对租赁合同履行产生了一定的影响，但应该注意该影响是否足以达到使租赁合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同是否可以继续履行，租赁合同目的是否可以实现是承租人以不可抗力为由要求解除租赁合同时重要考量因素。

与此同时，20120年2月13日南京市中级人民法院《关于妥善审理商事合同纠纷案件促进中小微企业稳定发展的实施意见》明确指出：坚持鼓励交易原则，妥善处理合同关系。其第5条规定：确因疫情影响导致无法按照合同原有约定继续履行的，应当鼓励、引导当事人以变更履行方式、调整履行时间等方式维持合同关系、继续完成交易，避免“一刀切”地判决解除合同。2020年2月18日，绍兴市中级人民法院亦出台“新冠肺炎”期间租赁合同纠纷相应审理意见，该审理意见对于租赁合同纠纷问题也是坚持鼓励交易，避免“一刀切”地判决解除合同。

其次，从当前南京市“新冠肺炎”防控情况来看，截止2020年2月17日，南京连续2天无新增确认病例，全市“新冠肺炎”疫情在一定程度上已经得到有效防控。2020年2月18日，南京市新型冠状病毒肺炎疫情联防联控工作指挥部发布《关于优化疫情防控措施加快复工达产的通告》指出：加快复工达产，达到防护标准、符合防控要求的企业和经营户，实行备案制复工复产，网上提出申请视同备案完成，即可复工，而针对人员相对集聚的经营性企业（场所）只是暂不复工复业。

综上所述，我们有理由相信因随着“新冠肺炎”疫情防控有效措施的进一步显现，因“新冠肺炎”防控措施暂时对经营性企业（场所）所带来的短暂经营影响将会逐步消除，当前不论从法律规定、司法实践尺度还是“新冠肺炎”疫情防控的总体形势而言，“新冠肺炎”构成不可抗力并不必然导致租赁合同解除。