2022年初春，新型冠状病毒于上海再次爆发，为阻止奥密克戎病毒迅速传播所采取的防控措施也对大部分企业的生产经营造成了不可避免的影响。2022年4月10日上海市高级人民法院发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》，就疫情期间商业用房房屋租赁合同纠纷中较为核心的问题予以释明。为帮助大家深入理解，本文结合本市此前相关司法案例予以简析，不足之处，还望指正。

一、上海高院关于疫情期间商业用房房屋租赁合同纠纷问答内容的两次对比

二、上海市裁判案例

案例一：上海是水壹餐饮有限公司、上海虹梅科技发展有限公司等房屋租赁合同纠纷

案号：(2021)沪01民终877号

审理法院：上海市第一中级人民法院

裁判要旨：

本院认为，上诉人是水壹公司、郭某与被上诉人虹梅公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系各方真实之意思表示，内容不违反强制性法律规定，上诉人是水壹公司与被上诉人虹梅公司间建立的房屋租赁合同关系，郭某作为承租人保证人与虹梅公司建立的保证合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。关于本案解约事宜，根据查明事实，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应，应属不可抗力状态解除，承租人是水壹公司以之为由于2020年4月4日向虹梅公司通知解约，缺乏法律依据，原判驳回于法有据，应予确认。后同年5月6日，出租人本案告诉解约，原判据之确认双方于2020年5月6日就合同解除达成一致意见，应属合理，该等解约时间之裁判本院应予维持。

关于本案项下违约责任，查承租人是水壹公司在合同履行期间，提前退租、逾期未支付租金，已构成实质性违约，按约课处违约责任应属合法有据。根据双方约定，该部违约责任包含押金（三个月租金）没收及违约金（六个月租金）课处，原判根据“公平、诚信原则”酌情调整为没收押金、支付相当于二个月租金之违约金。应该指出，课处合同违约责任以损失之填补为原则，本案解约损失在现有事实条件下涉及出租人重新签约延宕期间之租金等损失，考虑到此部双方均无所举证，裁判相对于5个月租金数额之违约金相对较高；双方纠纷确因疫情形成的经营条件限制、恶化源起，本着全社会抗疫之共克时坚、共担风险及其相应之公平原则，本院斟酌调整违约责任数额以三个月租金标准更为妥宜。对照本案合同，违约责任除没收押金外应不再征处约定违约金。

案例二：上海永海酒店有限公司、黄某等与上海椰岛企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷

案号：(2021)沪02民终7990号

审理法院：上海市第二中级人民法院

裁判要旨：

本院认为，当事人各方签订的租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。租赁期间永海酒店称因新冠疫情原因无法进行经营，致使无法按约支付租金并擅自搬离了系争房屋。椰岛公司现已收回系争房屋并另行出租，故涉案租赁合同客观上已无法继续履行，当事人双方均同意解除合同，故一审判令租赁合同解除并无不当。虽然客观上新冠疫情对永海酒店的经营活动有一定影响，但并不必然导致租赁合同无法继续履行，故永海酒店搬离系争房屋的行为系擅自解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于欠付的租金，椰岛公司于2020年4月25日实际控制并收回系争房屋，故永海酒店租金应支付至2020年4月25日。永海酒店已足额支付租金至2020年2月1日，根据合同约定，自2020年2月1日至4月25日期间每月租金为1，852，721.56元，故上述期间内的应付租金为5，228，227.87元，上述期间内永海酒店已付租金195万元，拖欠租金3，278，227.87元。鉴于上述期间系新冠疫情严控期间，人员流动受限致使永海酒店之经营活动受到较大影响，基于公平原则，上述时段租金损失可由租赁双方共同分担，故本院酌情减免永海酒店一个月租金，因此永海酒店仍需支付椰岛公司租金1，425，506.31元。关于违约金，永海酒店擅自提前解除合同构成根本违约，应当按约向椰岛公司支付解约违约金。一审法院鉴于本案合同履行情况及当事人过错程度等实际情况，并基于永海酒店之申请，调低违约金金额，判令永海酒店向椰岛公司支付违约金3，705，443.12元尚无不妥。

案例三：绿浦酒店管理（上海）有限公司与崔某房屋租赁合同纠纷

案号：（2021）沪01民终6390号

审理法院：上海市第一中级人民法院

裁判要旨：

一审法院认为，崔某与绿浦公司签订的《上海市房屋租赁合同》属双方真实意思表示，双方均应按约履行。本案中，绿浦公司作为承租人，按约向作为出租人的崔某支付租金等费用系其基本的合同义务，然在实际履约过程中，绿浦公司未能按照合同约定向崔鑫华支付2020年4月1日之后的租金，理应承担相应付款及违约责任。现绿浦公司的违约行为符合房屋租赁合同中第七条第（三）款第（5）项之约定，崔某有权单方行使合同解除权。主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案所涉合同于绿浦公司收到本案的起诉状副本时解除，即合同于2020年10月30日解除。

　　关于崔某要求绿浦公司支付自2020年4月1日起至判决解除房屋租赁合同之日止的租金之诉请。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，崔鑫华确认绿浦公司已支付租金至2020年3月31日，故绿浦公司应向崔某支付自2020年4月1日起至2020年10月29日止的欠付租金。另绿浦公司辩称，疫情原因导致其招租情况不佳，绿浦公司没有任何收入，无力支付房租。考虑到崔某与绿浦公司合同履行期间确实发生了新型冠状病毒疫情，虽绿浦公司已支付该期间的租金，但疫情对于酒店服务行业也却有一定影响，结合绿浦公司对系争房屋的实际使用情况，一审法院酌情在后续租金欠付期内免除绿浦公司一个月的租金。故绿浦公司应按每月5，833元的标准支付系争房屋的6个月租金，共计34，998元。

二审法院认为，双方签订的租赁合同属合法有效，双方均应按约履行。上诉人未按约支付租金，已经构成违约，一审法院认定上诉人应承担的付款责任及违约责任正确，故驳回上诉，维持原判。

三、简析

1、法律适用层面

经比对上海高院2020年版与本次新修订版本中关于商业用房租赁合同纠纷问题问答内容可知，本次修订特别增加了关于国有经营性房屋减免租金的问题，明确了国有用房应按国家政策执行租金减免；本次修订对于非国有经营性房屋租赁，则明确了在“因疫情或疫情防控措施影响，导致承租人没有营业收入，或营业收入明显减少”的条件下，根据《民法典》第533条之规定，增加了（1）承租人基于继续履行租赁合同显失公平之事实，可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金；（2）法院参照本市租金减免政策可以引导当事人进行协商调解。

此外，本次修订就商业用房租赁合同纠纷特别新增了一项问答，即疫情期间出租人是否能够基于承租人延迟支付租金为由要求解除合同并要求承租人承担违约责任的问题。本次修订则明确了承租人“因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少”的前提之下，法庭将不予支持出租人所主张的解除合同及承租人承担违约责任之诉求。当然，我们理解承租人有必要就“因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少”向法院予以充分举证。

2、裁判实务层面

由于本轮疫情尚未结束，目前检索之案例均是2020年疫情期间所发生的本市商业用房租赁合同纠纷案件。虽法院主要适用的是《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答二（2020年版）》，但仍值得我们参考借鉴如下：

（1）法院在裁判过程中会充分考量疫情对于承租人的影响，并基于公平原则，酌情对租金进行调整，判决适当减免应付租金，所减免租金的周期实际也综合考量了疫情封控期间。若承租人主张减免租金的期间实际已不受疫情封控影响的，则该期间的租金基本不予支持减免。

（2）法院不轻易解除双方之间的租赁合同。基于疫情影响导致租赁合同阶段性无法履行而并非根本无法履行，在不可抗力解除后双方应继续履行合同。故一般情况下承租人以疫情影响导致业务受损、收入减少从而单方主张解除租赁合同的，法院不予支持。相反，承租人虽受疫情影响，但不能等同于可以免除其违约责任，法院仍将视具体违约事实依法依约判定承租人违约责任，不过法院亦同时会结合疫情影响酌情调减违约金的金额。