张杰谢娜“跳单”将被诉,十三个法律问题带你明辨是与非!
作者:王静 时间:2022-02-14 浏览人数:752

  2月7日,某H房产经纪人透露,张杰、谢娜夫妇曾于2019年6月21日和22日两次在其带领下看房,而后以不喜欢这套房子为由不再购买,但最后通过私下联系房东购买了该房源,以此避开大额中介费,H还表示将起诉房东、谢娜、张杰以及谢娜的母亲。“明星”“豪宅”“跳单”“谢娜夫妇将被起诉”这些关键词瞬间吸引了网友的关注。


  “跳单”二字我们经常主动或被动看到、听到,甚至可能不小心还因买房、租房被追究“跳单”法律责任。那么究竟什么是“跳单”?“跳单”违法吗?“跳单”会产生什么后果?H中介有权起诉张杰谢娜夫妻承担“跳单”责任吗?本文拟通过对“跳单”行为的逐步界定,助力作为吃瓜群众的网友有理有据、有法可依的参与讨论、发表言论,并避免自身陷入“跳单”风波。


  “跳单违法”?有前提条件的!


  随着《民法典》的颁布和实施,很多人将《民法典》第九百六十五条的规定解读为“跳单违法”的立法规定,也不乏诸多中介机构为了给消费者形成“跳单违法”的固有印象而刻意扩大宣传效果。“跳单违法”这一解读初衷是为了让大众更好的了解法律规定、读懂民法典,遵守诚实信用基本原则,但“跳单”终究是生活语言而非法律术语,提的多了便也就让一部分人傻傻分不清了!“跳单”是否“违法”,这一论断需要对“跳单”进行法律认定,因为我们生活中所说的“跳单”与法律意义上应当承担责任的“跳单”是有区别的,只有在满足特定条件,经过专业的法律认定后,生活中的“跳单”才能成为法律意义上的“跳单”,并因此而承担法律责任。


  三个问题带你初识“跳单”


  1.未通过带看房的中介达成交易就是“跳单”吗?


  生活中经常听到的“跳单”更多的发生在房中介领域,在房地产经纪行业中,“跳单”又称“跳中介”。难道只要房屋买卖双方接受了中介人员的带看、磋商等任意一项服务,最后却未通过该中介签订正式的房屋买卖合同,就算“跳单”吗?


  2.民法典真的规定了“跳单违法”吗?


  《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。该条位于第三编合同编第二分编典型合同中第二十六章中介合同,即法律意义上的“跳单”发生于中介合同中,也因此常被中介行业称“跳单违法”。


  3.什么是法律意义上的“跳单”?


  综上,未通过该中介达成交易并不必然构成法律意义上的“跳单”,只有在符合特定条件时才可能构成“跳单违法”。即,购房人或卖房人已经与房产中介(公司)签署了看房确认书、委托购房或卖房协议,房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务,房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务,跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。以下称为“跳单违约”。


  四个问题带你认定“跳单违法”


  1.认定“跳单违法”需满足什么条件?


  构成“跳单违法”需同时满足如下三个要件:(一)委托人接受了中介人的服务;(二)委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务;(三)委托人绕开中介人直接订立合同。


  2.如何证明是否构成“跳单违法”?


  通常,中介人可基于以下四个方面综合举证:1.中介人的委托权限,如中介机构为出租方或出售方的独家代理则其主张构成“跳单违约”成功的可能性更大;2.中介人提供了房源信息或成交机会,并且积极履行居间义务,可从提供房源、带看房屋、签署带看确认书、认购定金协议书、双方沟通记录等证据;3.委托人利用了该信息与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交,这一事实中介人往往不易掌握,因此通常难度较大,也造成中介人认为维权难的现象;4.委托人是否存在逃避支付(不付或少付)佣金的恶意。当中介人能够证明以上几点时,才可认定委托人为“跳单违约”。;委托人则从相反的角度证明自己不构成“跳单违约”、“跳单违法”。


  3.中介合同约定了“跳单违约条款”是否有效?


  日常交易中,中介公司为了保障自己的利益,通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”条款,约定“跳单”行为是违约行为,委托人需承担违约责任。“反跳单”条款虽系格式条款,但具有存在的合理性,该条款并不必然无效。在当事人意思表示真实,约定没有违反法律、行政法规的强制性规定,未加重委托人的责任或排除了其主要权利,且中介机构尽到了合理的提示和说明义务的情况下,应当认定居间合同中禁止“跳单”并支付违约金的条款有效。实践中,若委托人未在看房确认单上签字,则该“跳单违约条款”不成立或因无法证明合理提示而无效。


  4.“跳单”的法律后果是什么?


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  一图读懂中介服务合同法律后果


  中介合同中,中介人提供中介服务可能的结果是促成实际交易双方的合同成立或未促成合同成立;涉及的费用包括中介报酬和中介活动本身的费用两部分。因中介合同的内容是中介人一方提供中介服务,委托人一方支付报酬,中介合同的争议往往发生在委托人是否应当支付中介报酬及中介活动费用。


  适用《民法典》第965条“跳单”责任条款,若委托人的行为符合“跳单”责任构成要件,则委托人直接订立合同是利用了中介服务,等同于中介服务促成了合同成立,因此其法律后果同第963条的情形,委托人应当支付中介报酬,中介活动费用由中介人负担。


  六个延伸思考问题


  1.H中介称将起诉谢娜夫妇,H是否有权起诉谢娜夫妇承担“跳单责任”?


  通常,中介人是以公司的形式设立,根据目前公开的信息,谢娜夫妇购买的房产是位于上海市的思南公馆豪宅区,笔者推测该企业房东将出售房产的行为委托给H个人的可能性很小。若张杰谢娜夫妇与中介公司成立了中介合同,H系中介公司的员工,带看房是其履行职务的行为,则H非中介合同当事人,其无权起诉谢娜夫妇承担“跳单”法律责任。


  2.若原房东将房产委托H个人出售,就目前H公布的情况来看,其起诉谢娜夫妇“跳单违约”能否成立?


  假设原房东确实将房产委托H个人,H起诉谢娜夫妇“跳单违约”主体适格,其主张的成立仍应需从是否满足“跳单违约”的条件进行认定,即:一是H的委托权限是独家代理;二是H提供了房源信息或成交机会,并且积极履行居间义务;三是谢娜夫妇利用了H的服务与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;四是谢娜夫妇是否存在逃避支付(不付或少付)佣金的主观恶意。如以上4点都具备,则其主张或将成立。


  3.若原房东将房产委托H个人和其他中介人出售,谢娜夫妇接受多家中介机构的服务,选择价更低的成交是否构成“跳单违约”?


  禁止“跳单”条款本意是防止委托人利用中介公司提供的房源信息而跳过中介公司达成交易,使得中介公司无法获得佣金。如果委托方并未利用以上既得信息或机会,而是通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息,则委托方有权选择报价低、服务好的居间人促成租赁合同成立,而不构成“跳单”违约。


  4.若原房东将房产委托H个人和其他中介人出售,谢娜夫妇系因其他中介提供夫妇而购买房屋,那么H因带谢娜夫妇看房等支出的费用,能否要求谢娜夫妇承担?


  如前所诉,中介合同中委托人可能承担的费用包括“中介报酬”和“中介费用”,根据《民法典》第964条,中介人未促成合同成立的不能要求支付报酬,但可以按照约定请求支付必要费用。因此,若H与谢娜夫妇成立中介合同,且合同明确约定此种情形应付必要费用的,则H虽无权要求谢娜夫妇支付中介报酬,但可以就其提供中介服务产生的交通费、通讯费等必要费用要求谢娜夫妇承担。如无约定则无权主张。实践中,部分中介机构提出的该请求也可能因中介行业带看房免费的行业习惯而不被支持。


  5.谢娜夫妇超过半年再买房子,构成“跳单”违约吗?


  通常,中介合同禁止“跳单”条款约定,看房之日起六个月内委托人及其关联方不得与中介人介绍的房屋产权方自行交易,否则应向中介人支付全额中介代理费。根据该约定,半年以后再买房子,已不属于该条款约定的范围,不构成“跳单”违约。因此,如果H与谢娜夫妇签订了中介合同且约定六个月期限,则谢娜夫妇超过半年后再买房子,不构成“跳单”违约。


  6.假设谢娜夫妇通过H的中介服务购买了房产,但事后发现H抬高房东报价以赚取差价,H将承担什么责任?


  《民法典》第962条规定了中介人的如实报告义务,其应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。因此,如果谢娜夫妇发现H中介故意抬高房东报价,导致二人高价购买房屋的,H无权要求支付中介服务费还应当赔偿因抬高价格给买房人造成的损失。


  结语


  中介合同是经济生活中较典型的一类合同,是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。因中介合同的客体是中介人提供的服务行为,而服务本身的非实体性容易使接受服务的一方在支付报酬时产生“不让中间商赚差价”的想法,甚至因中介费用过高而便造成“跳单违约”的行为。


  意思自治和诚实信用是民法典基本原则。如果委托方并未利用中介人提供的既得信息或机会,而是通过其他公众可以获知的正当途径获取同一房源信息,则委托方有权选择报价低、服务好的中介人促成合同成立。


  中介服务具有其自身的价值,尤其是房产交易行为的复杂性以及交易双方信息不对称等因素,需要专业的中介服务为交易行为保驾护航,否则极易产生法律风险,委托人接受了中介服务、节约了人力物力等,理应支付相应对价。民法典首次将禁止“跳单”行为上升到法律层面,是诚实信用原则的具体体现,对违背契约精神的行为进行了严格限制,保护了委托人和中介人双方的利益。


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